Индивидуальный жилой дом - дом, предназначенный для личного (семейного) проживания, расположенный на усадебном участке и находящийся в собственности гражданина вместе с хозяйственными и другими строениями и зелеными насаждениями.
Усадебный участок - земельный участок, предоставленный гражданину для размещения индивидуального жилого дома и ведения хозяйства в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.
В данной статье мы рассмотрим полную процедуру оформления строительства частного дома от начала до конца.
Порядок организации застройки, прохождения разрешительных процедур в сфере строительства определен Правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, утвержденными приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750 (далее – Правила).
Порядок оформления постройки индивидуального дома:
- Испрашивание участка для индивидуального жилищного строительства (если участка в частной собственности нет).
- Приобретение или получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства (узнайте, как получить землю для строительства бесплатно).
- Регистрация прав на землю, если это не было сделано ранее (узнайте как оформить право и получить акт на право частной собственности на земельный участок). Здесь важно, чтобы целевым назначением земельного участка было индивидуальное жилищное строительство.
- Получение исходных материалов на проектирование, разработка эскизного проекта будущего дома, ее согласование со структурным подразделением МИО, осуществляющим функции в сфере архитектуры и градостроительства.
- Строительство дома.
- Ввод объекта недвижимости (дома) в эксплуатацию собственником самостоятельно.
- Оформление документов на недвижимость и прав на нее.
Согласно пункту 22 Правил реализация проектов по строительству осуществляется на основании соответствующего права на земельный участок и следующими этапами:
- получение исходных материалов для разработки проектов строительства (кроме случаев выдачи исходных материалов вместе с земельным участком для строительства);
- разработка и согласование эскиза (эскизного проекта);
- разработка проектно-сметной документации и проведение комплексной вневедомственной экспертизы проектов строительства;
- уведомление органов, осуществляющих государственный архитектурно-строительный контроль и надзор о начале производства строительно-монтажных работ, осуществление строительно-монтажных работ;
- приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта.
Строительство технически несложных объектов третьего уровня ответственности, в числе которых индивидуальные жилые дома не выше 2-х этажей и временных строений (хозяйственно-бытовых помещений), располагаемых на собственных приусадебных участках, осуществляется по эскизу (эскизному проекту). Разработка проекта строительства технически несложных объектов третьего уровня ответственности, ее экспертиза, уведомление органов, осуществляющих государственный архитектурно-строительный контроль и надзор, о начале производства строительно-монтажных работ не требуется.
Каким должен быть проект частного дома?
В проекте отражаются конструктивные и планировочные решения, отвечающие условиям безопасного проживания не ниже минимальных государственных нормативов и стандартов для жилых зданий.
Согласно статье 3 Закона «Об индивидуальном жилищном строительстве» застройщик вправе построить жилой дом по любому проекту, не нарушающему установленные строительные и другие обязательные нормы и правила и согласованному с архитектурно-градостроительной службой местного исполнительного органа города республиканского значения, столицы, района (города областного значения).
Размеры жилого дома и других строений, расположенных на закрепленном в установленном порядке усадебном участке, определяются индивидуальным застройщиком самостоятельно, при условии, что их внешние габариты (в том числе высота) обеспечивают установленные обязательные нормативные, санитарные, противопожарные и технические разрывы между этими строениями, а также строениями на смежных земельных участках.
Строительство индивидуальных жилых домов не выше 2-х этажей
Согласно подпункту 1) пункта 2 статьи 60 Закона РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее - Закон) без проектной (проектно-сметной) документации по эскизам (эскизным проектам) заказчик (собственник) по согласованию с местными исполнительными органами городов республиканского значения, столицы, районов (городов областного значения) может осуществлять строительство индивидуальных жилых домов не выше двух этажей.
Состав и содержание эскизного проекта на строительство жилого дома приведен в приложении 3 Правил, разрабатывается проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию. Эскизный проект подлежит согласованию со структурным подразделением МИО, осуществляющим функции в сфере архитектуры и градостроительства.
Строительство индивидуальных жилых домов выше двух этажей.
Стадии строительства индивидуальных жилых домов выше двух этажей, осуществляется согласно этапам, приведенным в пункте 22 Правил.
После получения исходных материалов, разработки и согласования эскизного проекта застройщик разрабатывает проектную документацию, которая подлежит обязательной экспертизе.
Согласно статьи 64-5 Закона, на проекты технически и технологически несложных объектов второго уровня ответственности обязательная комплексная вневедомственная экспертиза проводится аккредитованными экспертными организациями.
После получения положительного заключения экспертизы заказчик уведомляет органы, осуществляющие государственный архитектурно-строительный контроль и надзор о начале производства строительно-монтажных работ, осуществляет строительно-монтажные работы.
Контроль за ходом строительства дома
Контроль за ходом строительство индивидуального жилого дома не выше 2-х этажей осуществляет сам заказчик.
Строительство индивидуальных жилых домов выше двух этажей осуществляется с обязательным сопровождением авторского и технического надзоров и подлежит инспектированию со стороны государственной архитектурно-строительной инспекции.
Прием построенного дома в эксплуатацию, подписание акта о приеме объекта в эксплуатацию
После завершения строительства объект принимается в эксплуатацию.
Согласно статьи 74 Закона собственник (заказчик, инвестор, застройщик) самостоятельно осуществляет приемку в эксплуатацию индивидуальных жилых домов не выше 2-х этажей.
Нормы настоящей статьи также не распространяются на объекты.
строительство которых финансируется за счет государственных инвестиций либо с их участием;
строительство индивидуальных жилых домов выше двух этажей.
Порядок приемки, а также форма акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно утверждаются уполномоченным органом, по делам архитектуры, градостроительства и строительства (приказ Министра по инвестициям и развитию Республики Казахстан от 13 декабря 2017 года № 867 «Об утверждении Правил приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно, а также формы акта приемки»).
Приемка индивидуальных жилых домов выше двух этажей осуществляется заказчиком совместно с подрядчиком, техническим и авторским надзорами (статьи 73 и 75 Закона).
Кто несет ответственность за качество построенного дома?
Ответственность за качество построенного дома несут все участники строительства – заказчик, разработчик проекта, согласовавшая проект организация, подрядчик, технадзор (в случае строительства дома выше 2-х этажей).
Ответственность за эксплуатацию частного дома, других построек и сооружений и затраты на эти цели, а также капитальный ремонт и необходимые меры по инженерной защите территории в пределах усадебного участка (там, где это требуется) несет собственник индивидуального жилого дома. На собственника возлагается также обеспечение использования усадебного участка по целевому назначению, с соблюдением санитарно-экологических норм.
Ответственность за самовольное строительство жилого дома и хозпостроек несет собственник.
